2019 Comprare o vendere o entrambe?

Un affare o …

by www.p3r.info

 

Come sempre quando ci sono grandi cambiamenti ci sono grandi possibilità, nell'attuale mercato immobiliare ci sono affari?

Se dovete vendere vi sarete resi conto di essere in gran bella compagnia, ci sono tanti cartelli vendesi, se volete comprare, sembrerebbe, ci sono molte opzioni.

 

Ora bando ai discorsi da bar ed analizziamo meglio cosa si può fare se volete vendere, comprare o cambiare.

Come mai ci sono tanti cartelli vendesi?

Più persone vendono di quante comprano abbastanza semplice ma come mai?

 

Molte ragioni:

-L'età delle persone Italiane aumenta e quindi a loro la casa non serve più, sicuramente vero ma non solo.

-Difficile ottenere un mutuo, sicuramente un problema attuale ma è un cane che si morde la coda, i mutui sono sempre di percentuali inferiori rispetto al valore totale questo impedisce gli acquisti abbassando i prezzi in generale.

-Case inadatte, certo avete cercato casa? Ne avete trovato una con i requisiti desiderati? No vero! Qunidi non siete disposti a spendere per qualcosa in cui non vi riconoscete, d'altronde la maggioranza delle case Italiane sono vecchie e pensate in un'epoca nella quale alla casa si chiedeva ben altro.

Si potrebbero citare altre problematiche ma a noi interessano altri particolari come comprare, vendere o cambiare!

 

Se vogliamo comprare casa ci interessano cose come spendere il meno possibile per avere la casa dei nostri sogni ma nella realtà non possiamo avere tutto e dobbiamo scendere a compromessi, sicuramente il primo paletto è il budget.

Il budget deriva da quanti soldi abbiamo in banca o sotto un mattone sommato a quanto la banca può fornirci, per scoprirlo su internet ci sono molti calcolatori magari non precisissimi ma possono darci una indicazione, ne ho compilato uno mettendo come cifra disponibile 25000 più 2000 Euro mensili netti come somma degli stipendi, una cifra non esorbitante quindi, tasso variabile ovviamente! Acquisto da privato. Otteniamo 191724 Euro di mutuo in 25 anni tolte le spese varie 208000 Euro di acquisto possibile.

Il che ci dice che con una piccola cifra iniziale e due stipendi anche non a tempo pieno entrambi abbiamo la possibilità di comprare...

 

Cosa si compra con poco più di 200 mila Euro ?!

 

Dipende... Dove? In città come Pavia o Alessandria un appartamento, in una cittadina come Tortona o Voghera cominciamo ad avere spazio di manovra mentre in un paese come Pontecurone dove risiedo o uno degli altri paesi ove di case ve ne sono molte e pronte da comprare c'è grande scelta anche di case singole.

Basta scrivere su un motore di ricerca cerco casa e ne appaiono a bizzeffe, centrali o periferiche di ogni età.

Quindi il gioco è fatto! Immetto il mio budget e poi...

 

Tra cosa scegliamo?

-Casa, bifamiliare o appartamento? Magari una cascina?

-Centrale o periferica?

-Nuova o esistente? Già rimodernata magari?

-Tramite un'agenzia o direttamente da un privato?

 

Vediamo un po' i pro e i contro di tutto perché ricordiamolo vendere non è immediato quindi se sbagliamo ce la teniamo magari, poi non compriamo una maglietta è una spesa importante e bisogna ponderare il tutto.

 

Se preferire un appartamento o una cascina dipende molto dalle nostre esigenze ed è un fatto molto personale.

La posizione che vorremmo anche qui dipende da noi se preferiamo poter andare in centro a piedi o se essere comodi ad usare la macchina.

Vogliamo una casa nuova? Credo quasi tutti lo vorrebbero i problemi sono il costo ma molte volte la posizione, i terreni per una nuova casa sono periferici, se vogliamo stare in centro di solito dobbiamo prendere quanto già esiste.

 

Quanto costa il nuovo qui mi chiedo...

 

Se è un appartamento basta chiamare il numero del venditore preposto in uno dei condomini pubblicizzati ma la possibilità di scelta di solito è misera in quanto come per quelli vecchi è già così, chiaro impianti moderni e leggi attuali ma se voglio un openspace piuttosto che una camera armadi attigua alla mia camera da letto?

 

Se è una bi tri pluri famigliare? La posizione è quella che si vede ma se non sono ancora terminate c'è possibilità magari di una parziale riconfigurazione eh si parziale perché vi faranno stringere e magari allargare la camera da letto, lo sapete che la dimensione massima di una stanza dipende dalla finestra e se è già stabilita la dimensione delle finestre per questioni di estetica globale per esempio non potete ingrandire oltre una stanza? Spostare il bagno magari si può, se è possibile spostare i tubi primari di scarico. L'open space è più facile invece.

Ma se la casa la volevo proprio come dico io? Bisogna prenderla come si dice sulla carta ove le modifiche sono semplici ma con una bi tri multi c'è sempre un limite.

 

Casa singola, si parla catastalmente di villino abitualmente, è più difficile però trovarne di realizzate in quanto dato il maggior costo hanno meno mercato ma è anche comprensibile che il proprietario preferisca avere un controllo globale su forma, disposizione e tutti i dettagli realizzativi, per esempio noi utilizziamo un metodo progettuale dove da progetto anche preliminare il cliente conosce le cifre che andrà a spendere in base ai dettagli che vuole introdurre, i produttori di automobili hanno configuratori online che fanno questo essendo limitato il genere di opzioni su una macchina è possibile, per configurare una casa ci vuole un po' più di lavoro in quanto oltre ai disegni tecnici normalmente ci affianchiamo a più varianti di render 3D ovvero immagini che rispecchiano quale sarà l'aspetto finale della casa in modo da non realizzare poi una casa brutta.

Quindi per una casa singola nuova dobbiamo trovare chi ce la progetta e realizza, ovviamente se come noi facciamo il tutto a pacchetto completo si riesce ad abbattere costi e sprechi soprattutto, purtroppo molte volte il metodo di riduzione di costi sta nella riduzione della qualità dei materiali, nella speculazione insomma, non è un problema da sottovalutare questo è risolvibile però utilizzando un metodo similare alla produzione delle automobili ove tutto è deciso prima con una sequenza operativa tale da ridurre sprechi e tempi morti al minimo ma per fare questo servono persone che conoscono e trattano tutti gli aspetti altrimenti per ogni particolare servirà una nuova persona o ditta che farà lievitare i costi non sempre chi fa chiavi in mano fa tutto ma semplicemente subappalta e quindi ritorniamo al dilemma iniziale.

 

Immobile esistente

 

Ora se per molte ragioni si è scelto di pensare ad un immobile esistente bisogna guardarsi attorno, pensando se preferiamo una città, una cittadina o un paese, chiaramente le città sono più care mentre le cittadine o i paesi costano meno.

Sicuramente il posto dove si lavora incide molto sui costi di trasporto ma queste sono valutazioni molto soggettive.

Cosa c'è da sapere su come scegliere una casa esistente? Bhe molto dipende dall'età dello stabile.

Case di 10 o 15 anni solitamente non hanno grandi necessità di ristrutturazioni se non vi sono difetti strutturali, visibili, occulti o nascosti a questo proposito sarebbe utile sapere chi è il costruttore e informarsi sulla sua reputazione non di quante case ha prodotto ma di quanti problemi sono insorti, per case più vecchie diventa difficile l'operazione.

 

Più le case sono vecchie più ci sono cose da valutare:

 

-Stato del tetto e dei canali

-Stato dell'impianto di riscaldamento

-Stato della facciata

-Umidità e muffe

-Classe energetica, non ultimo come importanza.

 

L'elenco sopra è importante in quanto mi descrive un po' quelli che possono essere gli interventi più urgenti e costosi, alla fine Umidità, muffe e classe energetiche in quanto sono problematiche da valutare a parte in quanto più difficilmente risolvibili.

 

Lo stato del tetto è valutabile molto semplicemente da persone anche non particolarmente esperte se con danni gravi se con vizi occulti magari servono persone più competenti, siamo disponibili anche a valutazioni senza impegno. I canali possono essere una spesa importante e di solito se hanno problemi si vede l'acqua cadere da qualche buco oppure ruggine visibile.

 

L'impianto di riscaldamento se vecchio può non essere a norma e più facilmente può consumare molto soprattutto in case oltre i 25 anni quando non erano previsti adeguati isolamenti.

Ci sono molteplici soluzioni a questo problema ma proprio per questa ragione è un argomento molto vasto che va valutato caso per caso, faccio un elenco solo a titolo conoscitivo isolamento nel sottotetto, sostituzione della caldaia con caldaia a combustibili alternativi o tecnologie moderne (le caldaie a condensazione che continuano ad utilizzare gas metano molte volte soprattutto nelle case singole o bifamiliari hanno problemi nel fornire la potenza necessaria dato il progetto dei termi ad alta temperatura), isolanti perimetrali, sostituzione dei serramenti ma tutte queste casistiche vanno valutate con uno studio costi benefici derivante da un modello termico che noi siamo in grado di realizzare quando ne vediamo la necessità dopo un primo sopralluogo iniziale.

 

La facciata della casa, può capitare soprattutto nei condomini, di necessitare ristrutturazione, se nelle case singole è un lavoro solitamente più semplice data l'altezza della casa nei condomini è un lavoro da valutare per l'intero stabile con conseguenti problemi e costi ma è un problema che solitamente si vede immediatamente.

 

Umidità e muffe vanno valutate se al piano terra verso il pavimento o verso i solai in quanto possono derivare da risalita di umidità o da problemi di scarso isolamento come ponti termici, anche se sembrano la stessa cosa vanno valutati e risolti con modalità molto differenti.

 

Se derivano da umidità di risalita, solitamente in case vecchie senza cantina o contro terra ci sono soluzioni molto differenti tra loro e vanno valutate in loco, siamo in grado di valutare senza impegno la situazione, le soluzioni più o meno invasive possono essere solo a titolo esplicativo, Igloo, Intonaci specifici per umidità e risanamento anche con caratteristiche estetico riqualificanti, cappotti interni (quelli esterni peggiorano la situazione) o chimiche.

 

Per l'umidità e le muffe verso l'alto o ai piani superiori va sempre valutata la situazione in loco ma il problema si risolve con la correzione dei ponti termici accoppiata o meno con l'isolante con tecniche adeguate alla situazione verificando necessità e spazi disponibili può essere accoppiata la tecnica di correzione con il modello termico.

 

La classe energetica di un edificio in linea teorica indica quanto questo consuma, la cosa veramente importante è il numerino accoppiato alla lettera, la lettera ci dà una prima classificazione ma è il numero che ci permette rapidamente di calcolare quanto spenderemo in un anno, i dati sono sempre medi ovvero in un anno caldo spenderemo meno e invece in un anno freddo spenderemo di più quindi non ci dice esattamente quanto ma abbiamo un'idea.

Le case che si vanno a produrre ora, con la legge attuale, sono in classe A oppure sottoclassi della A quindi meglio ma sempre A mentre negli ultimi 10 o 15 anni si va dal B al C solitamente, gli appartamenti di solito in una classe migliore rispetto alle case Mono bi o tri famigliare questo per ragioni dettate dalla forma dello stabile.

Una cosa importante se comprate una casa di 10 anni con il progetto approvato 10 anni prima, tempo per approvazione costruzione vendita, la legge di riferimento e quindi la classe è facile che sia riferita a 20 anni e non 10.

Se io leggo che un appartamento è in classe F? Cosa vuol dire? Che è anni 70 o 60 quindi non ha isolante, serramenti in legno ad un vetro singolo magari con solai alti e tubature di vecchia generazione (Tubi in ferro centralizzati e non isolati) Vuole anche dire che spenderei 3 volte rispetto ad un edificio in classe B di stesse dimensioni, questi dati ci servono per valutare quanto la casa consuma eh si mica solo le automobili consumano, se una automobile fa 8 Km con 1 litro e io faccio 1000 Km al mese vuol dire che consumo 125 litri al mese metto una cifra di 1.5 Euro a litro per semplicità ed ottengo 187.5 Euro al mese mentre se consumasse 1/3 ben 24 Km con 1 litro! 187.5/3=62.5 Euro Al mense ben 125 Euro in meno! Per una casa dove i consumi sono molto maggiori la proporzione si mantiene o peggio da una classe G con 180 Kwh/mq anno esistono appartamenti del genere ad una classe A 30 Kwh/mq anno sono 6 volte la spesa qui capirete come mai ci sono persone che lamentano spese di migliaia di euro anno per scaldarsi.

Per questa ragione progettiamo case nuove con classi energetiche superiori alla A1 e riqualifichiamo le esistenti!

Abbiamo detto tutto sulle classi energetiche? Nemmeno un pochino è un mero discorso introduttivo, possiamo espandere il discorso con qualche informazione base molto utile a tutti:

-Il consumo dipende dalla temperatura impostata, a normativa 18-20 gradi eh si.

-Per ogni grado in più circa l'8 percento in più di costo. Vien da se che a 24 gradi il 24% in più.

-Non cambiare la temperatura sul termostato perché spenderete di più, tranne se state via per le vacanze altrimenti non conviene.

 

Se comprerò una casa in classe C, B o meglio A cosa mi cambia? Prima di tutto risparmierò dei soldi che posso impiegare per pagare il mutuo quindi spendo 100€ al mese di rata in più ma li risparmio nel riscaldamento ovvero una casa più costosa può costare uguale dato il risparmio, questo vale anche per la produzione di acqua calda sanitaria.

 

Se abbiamo escluso una casa nuova, ricordiamoci che se è mai venduta ma rimasta in attesa è comunque invecchiata e la norma di riferimento è più vecchia, case esistenti bene! Ce ne sono tante da agenzie e da privati.

 

Molte case sono molto deprezzate in quanto normalmente i budget sono bassi, chi ha un solo stipendio e qualcosina da parte cerca di stare nel 150 mila Euro quindi case più grandi vengono snobbate e si deprezzano, case più grandi è facile che siano meglio finite d'altronde chi poteva permettersi case grandi ha anche potuto fare buone finizioni mentre chi appena ha potuto farsi una casa ha dovuto speculare sulle finizioni, valutate senza preconcetti la mentalità come prima accennavo era diversa ora si preferisce un appartamento in classe A2 piccolo e con finiture super mentre al tempo una casa indipendente con orto e stanza per gli suoceri era il top cosa importava il lusso e l'automazione!

 

E le modifiche…

 

Mentre cerco la miglior soluzione mi sarò sicuramente posto la domanda: "Posso fare delle modifiche?"

La risposta è dipende da quali, come sempre bisogna vedere ma in linea generale elenco le richieste più gettonate:

 

-Serramenti, sono tra le modifiche più semplici e se non ci facciamo intortare si spende poco, possiamo fornire serramenti di tutti i tipi ma la spesa è contenuta soprattutto con un buon PVC a norme (non facciamoci fregare con i prezzi da supermercato dove vi vendono molte volte serramenti non a norma che non vi permettono di fare la pratica per lo sgravio e poi non fanno il loro lavoro primariamente) forniamo sia materiale che posa qualificata (Ci vuole l'attestato di posa per fare il posatore e non averli posati già da un amico) Cosa otteniamo? Risparmio energetico quindi soldi e comfort, riduzione dei rumori. Quanti soldi? Non è immediato ma se i serramenti vecchi spifferano e quasi tutti lo fanno tanto! Nell’ordine di percentuali a due cifre! Possiamo fare una stima ed un preventivo senza impegni.

-Pavimenti, Possiamo sostituire i vecchi pavimenti con nuovi in modo poco invasivi in sovrapposizione forniamo tutta la gamma con grande scelta potete venirci a trovare in sede per vedere la nostra sala mostra, senza togliere i vecchi, con Gres porcellanato (Effetto legno o grandi formati), Parquet in vero legno oppure anche laminato quello che in molti confondono con effetto legno o finto legno esiste in tipologie robuste al livello del parquet non cose economiche da supermercato (con provenienza chissà da dove ma si più immaginare facilmente) in poco tempo come vedrete nei bar o in certi negozi gli angoli si alzano e perde il colore alla fine per risparmiare 200 Euro dovete rifare il lavoro! Quei pavimenti poi patiscono l'acqua quindi lavarli è complicato.

-Spostare tramezze, questa è un'operazione che può essere più complessa, ricordate che va fatta modifica al catasto, non è particolarmente costoso sui 2000 Euro o meno ma deve essere fatto e per fare il rogito il vecchio deve essere coerente al catasto. Aggiungere una tramezza è più semplice ma si volete rifare i pavimenti anche l'abbattimento e lo spostamento diventa semplice, il costo dipende dall'entità del lavoro possiamo fornirvi un preventivo senza impegno.

-Rifacimento del bagno, è molto probabile voler rifare un bagno di 20 o più anni, di cifre se ne sentono tantissime da quelle folli a quelle umane, pubblicità a 2000 Euro bufale? No ma non aspettatevi che il bagno sia meglio di quello vecchio! Non arriva al costo del materiale necessario quella cifra, nella migliore ipotesi il meno che un supermercato possa offrire e se poi non lo volete le cifre volano per cambiare quello che danno nel pacchetto! Possiamo offrire un rifacimento da meno di 4800 Euro +IVA con materiali belli e di qualità, vasta scelta in sede di materiali ed accessori, sono inoltre disponibili sul sito internet render 3D per aiutare nella scelta, le dimensioni tipo delle nostre ambientazioni sono 3x2 ovvero simili ai bagni reali normalmente fateci caso gli ambienti sono più grandi di una sala e non vi aiutano a capire il risultato finale.

-Abbassamento soffitti, negli ultimi anni si usa l'altezza minima di legge ovvero 2.7 m di altezza anni fa soprattutto case con le volte avevano i solai alti, ribassarli oltre a migliorare l'estetica permette un risparmio energetico diminuendo le pareti disperdenti e migliorando la dispersione del solaio, possiamo farvi un preventivo senza impegno.

-Riscaldamento, da più di 40 anni nel mondo della combustione e sempre vicino alle nuove tecnologie sapremo consigliarvi e fornirvi la giusta tecnologia per scaldare bene la vostra casa nel modo migliore permettendovi comfort e risparmio. Caldaie multicombustibili per grandi case o pompe di calore in case ricondizionate con l'ausilio di calcoli termici, isolanti della giusta quantità magari serramenti ad alte prestazioni per diminuire le dispersioni e cambiare classe energetica. Siamo a vostra disposizione per un consulto gratuito.

-Ogni casa ha i suoi problemi e le sue soluzioni, saremo felici di scoprire e risolvere le vostre.

 

Se voglio vendere?

Ci sono trucchi?

Non proprio trucchi ma consigli.

 

Quali errori commettono le persone che vendono?

Dividiamo due grandi casi: Ci abito oppure No?

Se non ci abito il problema peggiore è lasciare la casa in stato di abbandono se non è economicamente sostenibile tenere il riscaldamento acceso bisogna però svuotare tutti gli impianti altrimenti gelano ed esplodono a quel punto spenderete una follia per aggiustarla.

Mentre se ci abito è bene tenerla in ordine, chi viene a vederla e la trova rovinata pensa chissà quanto costa sistemarla anche se magari servono 50 Euro di pittura!

Le cose in ordine fanno bella figura quindi perdete mezz'ora per tenerla ordinata quando la mostrate, pulitela ragionevolmente e questo vale anche se è disabitata.

Ci sono lavori che bisognerebbe fare pre vendita? Dipende se volete investire oppure no, se seguite i programmi americani le case prendono valore se rimodernate, dirvi quanto sia economicamente redditizio in Italia e nella vostra zona è difficile, chiaro che un appartamento anni '60 con serramenti in legno pitturati a smalto e pavimenti in graniglia magari la pittura è vecchia di 10 anni e ci sono i segni dei vecchi mobili avrà un costo similare ad un garage come confermano casi reali di vendita.

 

Sicuramente uno studio di fattibilità aiuta ovvero sapere quanto costa un certo tipo di intervento, ho un appartamento di 80 mq come appena sopra descritto, faccio ipotesi 3000 Euro cambio serramenti, 6000 Euro rifacimento bagno, 3000 Euro ceramica, 1200 Euro porte interne, 1500 Euro pittura e si mette di fronte alla realtà chi acquista dei reali costi ovvero quasi a nuovo 14700 Euro (ipotesi veritiera su quella metratura) come sempre si valuta caso per caso e chi compra vorrà cose differenti magari potrà tenersi le porte interne e volere piastrelle di stile differente ma si ha un grande riferimento all'atto del confronto perché ricordate che le domande alle quali non avete una risposta si percepisce una risposta molto negativa. Siamo in grado di eseguire sia lo studio di fattibilità che l’eventuale ammodernamento non esitate a contattarci.

 

Se ho una casa e ne voglio una diversa?

Vale tutto quanto detto sopra per i due rispettivi casi, non fatevi idee irreali sulla vostra, per esempio avete pagato una casa 150000 Euro poi avete scoperto di dover rifare il tetto e avete speso 50000 Euro a questo punto pensate di avere 200000 Euro quasi sicuramente vi sbagliate, se la casa è inizio anni '70 vale ancora 150000 Euro ammesso li valga in quanto tutti problemi sopra esposti sono ancora validi e chi ha 200000 Euro la vostra non la vuole la compra chi ha 150000 Euro al massimo, spero per voi che siate fortunati ma nel vostro budget (Denaro + Casa + Mutuo) date il giusto peso a tutte le parti.

 

Per conclude re questo articolo

 

Per concludere questa serie posso ancora ricordarvi che ogni casa è una cosa a se quindi sempre meglio “darci un occhio”, lo facciamo volentieri senza impegno.

Possiamo risolvere quasi ogni problema nel settore.

Da tre generazioni al vostro fianco.

 

P3R Pomo Piero di Pomo Roberto

ufficio@p3r.info

335206186 Roberto

 

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